STF E O ITBI NA INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS NO CAPITAL SOCIAL: O QUE MUDOU, O QUE ESTÁ EM JULGAMENTO E COMO SE PREPARAR
A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social sempre foi um dos pontos mais controvertidos do direito tributário municipal.
A discussão ganhou novos contornos com julgamentos recentes do Supremo Tribunal Federal, especialmente no âmbito da repercussão geral, reacendendo debates sobre os limites da imunidade constitucional e seus reflexos diretos em planejamentos patrimoniais, societários e sucessórios.
Com decisões relevantes já proferidas e outras ainda em consolidação, compreender o atual posicionamento do STF é essencial para empresas, holdings imobiliárias e pessoas físicas que pretendem estruturar reorganizações patrimoniais com segurança jurídica.
Acompanhe até o final!
ITBI e Integralização de Capital: Fundamento Constitucional da Imunidade
A Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
O próprio texto constitucional, contudo, traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, nos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção.
O ponto central da controvérsia reside justamente na interpretação dessa exceção e em saber se ela também alcança a integralização originária de capital, especialmente quando realizada por empresas com objeto social imobiliário.
A Interpretação Restritiva dos Municípios e o Conflito com a Constituição
Durante anos, os municípios passaram a exigir ITBI em integralizações de imóveis realizadas por holdings imobiliárias, apoiando-se no art. 37 do CTN, que condiciona a imunidade à inexistência de atividade imobiliária preponderante.
O problema jurídico central é que o CTN, enquanto norma infraconstitucional, não pode restringir a imunidade prevista diretamente na Constituição. Essa tensão normativa gerou insegurança jurídica, autuações milionárias e intensa judicialização em todo o país.
Tema 796 do STF: Limitação da Imunidade ao Capital Integralizado
Em 2020, o STF julgou o Tema 796, fixando a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
O objetivo do julgamento era impedir que a imunidade fosse utilizada para constituição de reservas de capital disfarçadas, e não para tributar integralizações legítimas.
Contudo, a redação da tese abriu margem para interpretações equivocadas por parte dos municípios, que passaram a exigir ITBI sobre a diferença entre o valor venal do imóvel e o valor atribuído à integralização.
Essa prática ampliou o contencioso e distorceu o alcance real da decisão do STF.
Distinção Essencial: Reserva de Capital x Integralização de Capital
O próprio Supremo, em decisões posteriores, reconheceu que o Tema 796 não se aplica automaticamente às hipóteses em que não há constituição de reserva de capital.
A imunidade permanece íntegra quando o imóvel é efetivamente utilizado para integralizar o capital social, sem excedentes artificiais.
Essa distinção técnica é fundamental, pois, integralização de capital não se confunde com aporte patrimonial excedente, e a tentativa de tributar essa diferença extrapola os limites constitucionais.
Tema 1.348 do STF: O Novo Marco sobre ITBI e Atividade Imobiliária
Diante da persistência da controvérsia, o STF reconheceu a repercussão geral no Tema 1.348, destinado a definir o alcance da imunidade do ITBI nas integralizações de capital realizadas por empresas com atividade imobiliária preponderante.
O julgamento teve início em outubro de 2025 e representa um divisor de águas para o planejamento patrimonial no Brasil.
Como foi o voto do Relator e a Tese Favorável ao Contribuinte?
O ministro relator Edson Fachin apresentou voto no sentido de que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, independe da atividade preponderante da empresa.
Segundo o relator, a exceção constitucional referente à atividade imobiliária aplica-se apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção, não alcançando a integralização originária do capital social.
A tese proposta foi clara:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição, na realização do capital social mediante integralização de bens, é incondicionada.”
Quais os impactos Práticos para Holdings Imobiliárias e Planejamento Patrimonial?
Caso a tese seja confirmada pelo Plenário, os efeitos práticos serão relevantes:
- Redução significativa do custo de integralização de imóveis;
- Estímulo à formalização de holdings patrimoniais;
- Maior previsibilidade tributária;
- Diminuição de litígios com municípios;
- Fortalecimento do planejamento sucessório e societário.
A integralização de imóveis em pessoa jurídica já é, no longo prazo, mais eficiente do que a manutenção do patrimônio na pessoa física, especialmente no que diz respeito à tributação da renda de aluguéis.
Segurança Jurídica e Redução do Contencioso Tributário
A consolidação da tese pró contribuinte tende a reduzir drasticamente a litigiosidade envolvendo ITBI, encerrando práticas municipais baseadas em interpretações extensivas do Código Tributário Nacional.
A previsibilidade jurídica é um dos pilares do ambiente de negócios, e a pacificação do tema pelo STF contribui para decisões empresariais mais seguras e planejadas.
O Que Fazer Enquanto o Julgamento Não é Concluído
Enquanto o julgamento do Tema 1.348 não é finalizado, recomenda-se:
- Análise criteriosa da operação de integralização;
- Avaliação do risco municipal;
- Estruturação documental adequada;
- Eventual judicialização preventiva;
- Acompanhamento técnico da jurisprudência do STF.
Em muitos casos, medidas judiciais têm sido adotadas para suspender a exigibilidade do ITBI até a definição final do Supremo.
Por fim, a discussão sobre o ITBI na integralização de imóveis ao capital social está próxima de uma virada histórica.
O STF sinaliza uma interpretação mais fiel ao texto constitucional, capaz de restabelecer a segurança jurídica e estimular reorganizações patrimoniais legítimas.
Empresas e contribuintes atentos às decisões da Corte Suprema estarão melhor posicionados para estruturar operações eficientes, mediante a análise de especialistas no assunto em cada caso e reduzir carga tributária evitando litígios desnecessários.
O escritório Salloum, Becker e Camargo será um excelente parceiro para sanar dúvidas. Gostou do texto? Mande seu comentário que teremos prazer em lhe ouvir!
