O impacto do COVID-19 nos contratos de locação

A pandemia do COVID-19, que assola países no mundo inteiro, acarreta reflexos não apenas na saúde das pessoas, mas também no âmbito econômico, com desdobramentos nas relações de consumo, trabalho, tributárias, empresariais e, também, contratuais.

No que tange aos contratos, destacam-se os de locação comercial, cujos reflexos da pandemia e de suas medidas de contenção certamente atingirão locatários e locadores. Isso porque, além da redução da clientela em decorrência da quarentena e isolamentos recomendados, existem decretos governamentais determinando a suspensão de diversas atividades empresariais e o fechamento provisório de estabelecimentos comerciais.

Ao impor tais restrições às atividades empresariais, as medidas governamentais constituem fato alheio à vontade de ambas as partes, posto que as submetem indistintamente aos efeitos decorrentes, estes sim potencialmente variáveis em alguma proporção para cada uma delas.

O que deve ser avaliado para fins de definição dos efeitos contratuais são os contornos extraordinários, imprevisíveis e de força maior que decorrem das referidas medidas governamentais, também denominadas, nos estudos jurídicos, como fato do príncipe.

Portanto, um método possível de análise e contingenciamento contratual, neste momento, propõe a verificação se os contratos de locação comercial contêm previsões específicas a respeito dos efeitos decorrentes de situações extraordinárias, como é a atual pandemia do COVID-19.

Se assim tiver sido constituído e formalizado o instrumento de locação, de forma válida e regular, deve prevalecer a autonomia da vontade das partes registradas nas cláusulas, com aplicação apenas supletiva da legislação aplicável, com vistas a evitar desvios, diante das particularidades do caso concreto.

Portanto, salvo prévia disposição contratual, não há direito, líquido, certo e pré-constituído, para garantir redução automática de aluguéis ou impor rescisão.

No entanto, inexistindo previsão contratual, podem ser aplicáveis os artigos 393, 478 a 480 e 567 do Código Civil, combinados com os artigos 9.º e 19 da Lei de Locação.

A aplicação da lei sempre se guiará pelas peculiaridades do caso concreto, segundo critérios econômicos, razoáveis e proporcionais. Em linhas gerais, as alternativas que surgem diante da força extraordinária, que irradia da imprevisibilidade, são as seguintes:

1. Manutenção da locação nas mesmas bases negociadas originariamente;
2. Continuidade da locação com repactuação provisória do aluguel;
3. Rescisão da locação, mediante comum acordo ou mitigação das regras contratuais aplicáveis.

Nestes cenários devem ser observados alguns aspectos, quais sejam:

1. Qual o período de duração da circunstância imprevisível?
2. Qual quantidade de tempo, do período de duração da circunstância imprevisível, pode ser compreendido no risco de oscilação/sazonalidade próprio de cada negócio?
3. Se há intenção de manutenção do uso do imóvel locado, durante o período da circunstância extraordinária?
4. Quais são os prejuízos decorrentes de uma rescisão precoce da locação, com desocupação do imóvel?
5. Se existem medidas governamentais de auxílio econômico;
6. As reais possibilidades e necessidades da repactuação em prol da continuidade da locação.

É importante esclarecer que, neste momento excepcional e sem precedentes em nosso país, não há espaços para oportunismos e precipitações reativas. São de suma importância a prevalência da boa-fé e proatividade destinada a evitar o inadimplemento, visando manutenção do equilíbrio econômico-financeiro e continuidade da relação negocial, lembrando que haverá um amanhã, o qual não precisa ser, invariavelmente, uma realidade descontinuada de tudo que foi constituído até hoje.