Imunidade de ITBI na integralização de imóveis em empresa com atividade imobiliária.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos tributos municipais que mais influenciam o planejamento societário de holdings, incorporadoras e empresas com foco em locação, compra e venda de imóveis. Em especial, o debate em torno da imunidade do ITBI nas operações de integralização de imóveis ao capital social de sociedades empresárias ganhou destaque jurídico relevante nos últimos anos.
A controvérsia gira em torno da seguinte pergunta: empresas cuja atividade principal é imobiliária podem se beneficiar da imunidade prevista na Constituição Federal?
Nesse contexto apresentamos as bases legais, jurisprudência e estratégias para empresas interessadas em realizar integralizações de imóveis com segurança jurídica.
Acompanhe até o final!
Base Constitucional da Imunidade de ITBI.
A Constituição Federal nos termos do artigo 156, parágrafo 2º inciso I dispõe que o ITBI:
“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”
Esse dispositivo estabelece duas regras:
- Imunidade de ITBI para integralização de imóveis em capital social;
- Para as empresas em que a atividade preponderante seja a comercialização de imóveis, há limitação da imunidade.
A interpretação dessa exceção tem gerado discussões judiciais que afetam diretamente holdings e sociedades patrimoniais. Além disto, o ITBI tem sido objeto de várias outras discussões judiciais, conforme segue.
O que estabelece o Tema 796 do STF quanto aos limites da imunidade?
O Supremo Tribunal Federal tem enfrentado o assunto em diversos momentos, como no julgamento do RE 796376, no qual fixou a tese:
“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do §2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que excedem o limite do capital social a ser integralizado.”
Diante disso, se o valor do imóvel transferido for superior ao valor da integralização do capital na formação da Pessoa Jurídica, não incidirá ITBI sobre o excedente.
Contudo, o STF não decidiu de forma vinculante se empresas com atividade imobiliária podem ou não usufruir da imunidade integral.
Discussão sobre ITBI na cessão de direitos de compra e venda de imóveis
O julgamento do ARE 1.294.969, vinculado ao Tema 1124 do STF, embora tenha tratado de questão diversa, ou seja, a definição do momento do fato gerador do ITBI, trouxe efeitos reflexos à discussão.
A Corte firmou tese de que o imposto só é devido no momento da efetiva transferência de propriedade mediante registro, invalidando a exigência antecipada do tributo em compromissos de compra e venda ou cessão de direitos ainda não formalmente registrados.
Contudo, embargos declaratórios opostos no ARE 1.294.969 resultaram na suspensão dos efeitos vinculantes da tese, justamente porque a decisão anterior não abarcava expressamente as hipóteses de cessão de direitos aquisitivos. Com isso, aguarda-se a reapreciação da matéria pelo Plenário, e a controvérsia permanece aberta.
A depender do desfecho, os contribuintes podem ser surpreendidos por autuações fiscais retroativas ou, por outro lado, garantir uma economia tributária relevante.
Entendimento do STJ: Tema Repetitivo 1.113.
Embora não trate diretamente da imunidade, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o município não pode definir previamente o valor dos imóveis para fins de ITBI com base em tabelas internas, sem considerar o valor real da operação.
Isso reforça a necessidade de aferição do valor justo da transmissão, aspecto essencial para que a imunidade seja corretamente aplicada sem arbitrariedades administrativas.
Decisão Judicial Recente: Caso de Holding Imobiliária em Goiás
Em março de 2025, decisão proferida pela juíza Luana Veloso Gonçalves (GO) reconheceu expressamente que:
- A imunidade do ITBI se aplica mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária.
- A municipalidade não pode arbitrar previamente a base de cálculo com valor de referência unilateral.
A sentença considerou inconstitucional a exigência do imposto em relação à integralização de capital social realizada por uma holding com imóveis localizados em diversas cidades de Goiás, baseando-se no caráter incondicionado da norma constitucional.
Recomendações práticas para Empresas e Gestores
Empresas interessadas em integralizar imóveis ao capital social precisam observar as seguintes etapas:
- Análise prévia da atividade preponderante;
- Formalização documental adequada;.
- Necessidade ou não de pedido administrativo de reconhecimento da imunidade;
- Acompanhamento jurídico especializado.
Impactos da Decisão do STF para o Mercado Imobiliário
A eventual confirmação da imunidade para empresas com atividade preponderante imobiliária poderá representar:
- Redução significativa de custos fiscais em planejamentos societários;
- Estímulo à formalização de holdings patrimoniais e imobiliárias;
- Aumento da segurança jurídica em operações de reorganização patrimonial e empresarial.
Por outro lado, caso o entendimento seja restritivo, haverá necessidade de adaptação estratégica e reavaliação de planejamentos já realizados.
Por fim, enquanto o julgamento do STF não é finalizado, o caminho mais prudente para empresas do setor imobiliário é:
- Efetivamente consultar assessoria jurídica tributária especializada;
- Realizar revisões contratuais e societárias para garantir a formalização adequada das integralizações;
- Estar atenta aos julgamentos em trâmite no STF e STJ sobre o tema.
Uma estratégia bem planejada pode resultar em ganhos expressivos de eficiência fiscal e patrimonial.
