Valorização imobiliária e seus impactos sobre as rescisões contratuais

O investimento em imóveis inclui, geralmente, estratégias voltados para o médio ou longo prazo, baseando-se na premissa da valorização do bem.

No entanto, há casos em que o comprador do imóvel na planta opta pela rescisão contratual. É possível que, neste momento, a valorização imobiliária já tenha se verificado; o que poderia gerar um crédito ao vendedor, decorrente dos lucros cessantes.

Até o início de 2019, antes da publicação da Lei n.º 13.786 (em 27 de dezembro de 2018), ainda pairava certa insegurança jurídica quanto às obrigações das partes na rescisão contratual, sendo as situações desse tipo remetidas ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor, quando aplicável.

O advento da referida “Lei do Distrato Imobiliário”, que trouxe nova redação para artigos da “Lei do Condomínio” (Lei º 4.591/1964) e da “Lei do Parcelamento do Solo Urbano” (Lei n.º 6.766/79), trouxe maior solidez para a temática, exigindo que as partes dos contratos imobiliários especifiquem de forma clara:

• o preço total a ser pago pelo imóvel;
• a forma de pagamento;
• os valores e condições de pagamento da corretagem;
• os índices de correção monetária;
• as taxas de juros;
• o sistema de amortização;
• a possibilidade do exercício do direito de arrependimento (em contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial);
• as consequências do desfazimento do contrato (por qualquer forma que ele se dê);
• entre outros requisitos.

O conjunto desses requisitos, chamado de “quadro-resumo”, deve constar nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.

Vê-se, então, que o direito de arrependimento, dentro das condições acima especificadas, é uma das formas de rescisão contratual permitida.

Já quanto à rescisão contratual por fato imputado ao adquirente, a Lei dispõe que deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados, podendo ser descontados itens como:

• os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel (até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato);
• o montante devido por cláusula penal e despesas como arras, sinal e outras despesas administrativas (ate o limite de 10% do valor atualizado do contrato);
• encargos moratórios;
• comissão de corretagem;
• débitos de impostos.

A Lei, todavia, não traz a possibilidade de reconhecimento de crédito, apto a ensejar pagamento ou compensação, em caso de valorização imobiliária (lembrando, ademais, que a Lei do Distrato Imobiliário não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, segundo o STJ).

É bem verdade que, pela nova redação do art. Art. 67-A, § 13, da Lei n.º 4.591/64, as partes podem decidir a respeito e fazer constar no instrumento específico de distrato.

Contudo, entendendo a valorização imobiliária como um bônus esperado, porém não garantido, é de se esperar que ela não deva influenciar na rescisão imobiliária se assim servir para prejudicar alguma das partes – podendo, por outro lado, ser invocada na apuração de lucros cessantes.

Havendo resistência de alguma das partes para fazê-lo, a situação deve ser levada à arbitragem (se houver permissão contratual), ou ao Poder Judiciário.

Em qualquer caso, o espírito é que nenhuma das partes use da rescisão financeira como um instrumento a mais para obter retornos sobre o investimento.

Este texto tem caráter informativo e não vale como consulta jurídica.