Alienação Fraudulenta – Débitos Fiscais e Débitos Civis

Por Sílvia Roginski Réa Laurnagaray e Emanoel Theodoro Salloum Silva

Na hora de adquirir um imóvel, alguns cuidados são sempre necessários para evitar problemas futuros, dentre os quais os mais importantes sempre foram: (i) obter a matrícula atualizada do imóvel; (ii) emitir as Certidões Negativas em nome do vendedor; e (iii) emitir as certidões de distribuição dos cartórios judiciais.

Estes cuidados na hora de comprar um imóvel são necessários para que o comprador saiba se o vendedor é o legítimo proprietário, se o imóvel possui algum gravame (hipoteca, penhora, arresto etc.) e se o vendedor possui dívidas no momento da venda que possam anular, no futuro, aquela aquisição.

Dessa forma, a depender da existência de dívidas em nome do vendedor ou processo(s) de execução já em curso, a venda pode ser considerada fraudulenta caso leve o vendedor (devedor) à insolvência, podendo ser anulada.

Ressalvadas particularidades de cada caso e possibilidade de o comprador buscar a restituição do que foi pago, é certo que lidar com essas circunstâncias adversas é sempre muito desgastante.

Para trazer mais segurança nas transações imobiliária, houve uma recente alteração na lei, que reforçou a necessidade de serem averbadas na matrícula dos imóveis as situações jurídicas que possam ser opostas a eventuais compradores, como, por exemplo, a existência de ações, restrições, indisponibilidades etc.

A alteração na lei prevê que para a validade do negócio não será mais exigida a obtenção prévia de certidões forenses e de distribuidores judiciais. Dessa forma, apenas as situações jurídicas averbadas na matrícula poderão ser opostas ao comprador, do contrário, o negócio será considerado válido e o comprador de boa-fé, salvo provado o contrário.

Esta nova regra, contudo, não se aplica caso o vendedor seja devedor de débitos tributários, pois ainda é obrigatória a apresentação das certidões fiscais para garantir a validade do negócio.

Isso ocorre pela natureza privilegiada dos débitos tributários, para os quais a lei prevê que se presume como fraudulenta a alienação de bens quando o vendedor tiver débitos regularmente inscritos como dívidas ativas (em quaisquer esferas: federal, estadual ou municipal).

A validade desta previsão legal tributária foi recentemente chancelada pelo Superior Tribunal de Justiça, que confirmou que a fraude nestes casos é presumida e absoluta. Ou seja, basta a existência de débitos inscritos em dívida ativa para que haja um risco potencial de anulação do negócio.

Desses esclarecimentos, o comprador pode tirar duas orientações importantes: a primeira delas é sempre obter uma cópia atualizada da matrícula do imóvel, pois ali estarão averbadas as circunstâncias que podem anular o negócio; a segunda é estar atento para a existência de débitos tributários já inscritos em dívida ativa, cuja mera existência já pode implicar em risco de anulação.

Por outro lado, também cabe ao credor: atenção para sempre diligenciar e averbar situações jurídicas no Registro de Imóveis, visando a aumentar as chances de realização do seu crédito, evitando que os devedores dilapidem o seu patrimônio.

Reiteramos que este é um artigo de natureza informativa e não equivale a um aconselhamento jurídico a ser seguido indiscriminadamente. Detalhes e variáveis próprios do caso concreto devem ser ponderados com cautela, especialmente diante dos riscos jurídicos e processuais envolvidos.

As situações, desfechos e operações apontadas neste artigo não equivalem ou substituem uma consultoria jurídica, justamente em função da generalidade informativa própria deste formato de divulgação.

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